【REIT入門】不動産投資信託とは?仕組みや注意点をやさしく解説

この記事では不動産投資信託とは何かという疑問にお答えし、仕組みや注意点も解説します。

運用会社が投資家から集めた資金で、オフィスビル・商業施設・マンションなどの不動産を購入・運用します。

そして、賃料収入や売却益が投資家に分配される仕組みです。

通常の不動産投資と異なり、数万円程度から始められ、プロが運用してくれるため、初心者でも取り組みやすい投資方法です。

不動産投資信託（REIT）とは?

ここでは、不動産投資信託（REIT：リート）を解説します。

少額から不動産投資ができる金融商品

不動産投資信託とは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとってREIT（リート）とも呼ばれ、少額から不動産に投資できる金融商品です。

通常、不動産投資を始めるには数千万円から数億円という大きな資金が必要になります。

しかし、不動産投資信託なら証券取引所で株式と同じように売買でき、1口あたり数万円から数十万円程度で購入できます。

また、投資信託型のREITファンドであれば、月々1万円程度の積立投資も可能です。

不動産投資信託の種類

• 「オフィスビル運用型」「住宅運用型」：
  1つの投資対象に投資
  
  例えば、複数のオフィスビルに分散投資していても、資産の種類がオフィスビルに限定している不動産投資信託
• 「複合型」：
  多くの投資対象に分散投資して投資
  
  オフィス、住宅、商業施設、物流施設、ホテルなど、複数の種類の不動産に分散投資している不動産投資信託

日本と海外の不動産投資信託

日本の不動産投資信託には、J-REITがあります。

海外の不動産投資信託には、米国REIT・豪州REIT・英国REITなどがあります。

J-REITに比べて、海外REITは利回りが高く値動きも大きい傾向です。

J-REITの投資対象

日本の不動産投資信託の投資対象は以下の通りです。

• オフィスビル
• 店舗ビルやショッピングセンターなどの
  商業施設
• マンションなどの住宅
• 物流センターなどの物流施設
• リゾートホテルやビジネスホテル

不動産投資信託の3つの特徴

ここでは、不動産投資信託(REIT)の特徴3つを紹介します。

1.少額から取引できる

不動産投資信託、最大の特徴は少額から投資できることです。

通常の不動産投資では数千万円の資金とローンが必要です。

投資信託型なら1口（1単元）から取引できるため、数万円程度の少額から投資を始められます。

2.分散投資できる

不動産投資信託は1つの商品を購入するだけで複数の不動産に分散投資できるため、リスクを抑えています。

1つの不動産にしか投資していないと、空室や災害などによって収益が大きく落ち込むリスクもあります。

ですが、オフィスビル10棟保有する不動産投資信託を購入すると、すべての不動産に投資していることになるのです。

そのため1棟に空室が出ても、他のビルの賃料収入でカバーできる可能性が高まります。

3.管理の手間が必要ない

管理の手間が必要ない不動産投資信託では、物件の選定から購入、管理、運用まですべてプロの運用会社が行います。

そのため、専門知識がなくても投資でき、さらに最低限の労力で資産運用が可能です。

通常の不動産投資の場合は、物件の選定や管理・運用、メンテナンスまで投資家が行います。

そのため、時間や労力だけでなく、不動産の専門知識が必要不可欠です。

不動産投資信託の仕組みや注意点を解説

不動産投資信託（REIT）を始める前に、その仕組みと注意点をしっかり理解しておくことが大切です。

不動産投資信託の仕組み

不動産投資信託（REIT）の仕組みを、商品・価格・分配金・税制の4つの観点から見ていきましょう。

商品の仕組み

不動産投資信託は、投資法人という特別な会社が運営しています。

投資法人は投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、専門の運用会社に管理を委託します。

投資家は株式のような投資口を購入することで、間接的に不動産のオーナーになれる仕組みです。

価格の仕組み

不動産投資信託の価格は証券取引所で需要と供給のバランスによって決まります。

株式と同じように、市場が開いている時間はリアルタイムで価格が変動するため、好きなタイミングで売買できるのです。

J-REITは日本の不動産に投資する投資信託で、一般企業の株式にあたる投資証券を発行しています。

この投資証券は株式と同じように、証券取引所で自由に売買が可能です。

また、J-REITの価格は株式と同様、投資家の売買によって日々変動します。

入居者が使用し続けてくれる限り、安定して賃貸収入を得られるので、株価に比べて、価格変動が緩やかな傾向にあります。

分配金の仕組み

不動産投資信託は、利益の90％以上を分配すれば法人税が免除される仕組みになっています。

分配金は年2回（6月と12月）支払われることが多く、保有口数に応じて受け取れます。

株式投資に比べて、利回りが高くなるのも特徴です。

例えば

過去10年間のJ-REITと東証一部株式の平均予想分配金利回りの比較を見てみましょう。

• J-REITの配当利回り：最低3.02％から最高6.17％の間で推移
  
• 東証1部株式の配当利回り：最低1.46％から最高2.77％の間で推移

参照：三菱UFJ銀行HP

税制上の仕組み

分配金は配当所得として扱われ、20.315％の税金がかかります。

20.315％の税金の内訳は以下の通りです。

1. 所得税：15％
2. 住民税：5％
3. 復興特別所得税：0.315％　
   ※2037年まで、所得税に2.1％上乗せされます（15％ × 2.1％ ＝ 0.315％）
   
   合計すると、15％（所得税） ＋ 5％ （住民税）＋ 0.315％（復興特別所得税） ＝ 20.315％ になります。

参照：金融庁公式サイト

ただし、株式と異なり配当控除は受けられません。

不動産投資信託の5つの注意点

ここでは、不動産投資信託の5つの注意点を紹介します。

1.現物としての不動産は所有できない

不動産投資信託では、現物である不動産そのものを所有できない点に注意が必要です。

投資口を購入しても、物件を自由に使用したり売却したりする権利はありません。

あくまでも投資法人が所有する不動産から得られる収益を、分配金として受け取る権利を持つだけです。

2.災害リスクがある

地震、台風、火災などの自然災害により、保有物件が損害を受ける可能性があります。

物件が被災すると賃料収入が減少し、分配金の減配や投資口価格の下落につながります。

投資法人は保険に加入していますが、すべての損害をカバーできるわけではありません。

3.元本保証がない

不動産投資信託は、株式と同様に元本保証がない金融商品です。

不動産市場の悪化や金利上昇などにより、投資口価格が購入時より下がることがあります。

最悪の場合、投資した資金の大部分を失う可能性もあることを理解しておく必要があります。

4.配当控除（はいとうこうじょ）が適用されない

通常の株式配当には配当控除（はいとうこうじょ）という税制優遇がありますが、不動産投資信託の分配金には適用されません。

これは投資法人が法人税を支払っていないためです。

確定申告をしても税金の還付は受けられないので注意が必要です。

＜配当控除の控除率＞

課税所得 1,000万円以下の部分
→ 所得税：10%＋住民税：2.8%＝12.8%

課税所得 1,000万円超の部分
→ 所得税：5%＋住民税：2.8%＝7.8%

5.投資法人の倒産リスクがある

投資法人も一般企業と同様に倒産リスクがあります。

実際に2008年のリーマンショック時には複数のREITが破綻しました。

倒産した場合、投資口の価値が大幅に下落したり、ゼロになったりする可能性があります。

不動産投資信託（REIT）とは|まとめ

この記事では不動産投資信託とは何かという疑問にお答えし、仕組みや注意点も解説してきました。

最後にもう一度、ポイントを振り返っていきます。

不動産投資信託（REIT：リート）とは、少額から始められる不動産投資の入門として最適な金融商品です。

不動産投資信託の基本的な特徴として、数万円という少額から不動産投資が可能です。

複数物件への分散投資により、リスクを抑えながらプロの運用会社に管理を任せられるため、初心者でも始めやすい投資方法です。

証券取引所で株式と同じように売買でき、年2回の分配金を受け取れる仕組みになっています。

これらのリスクを十分に理解した上で、自身の投資目的や資産状況に合わせて判断することが大切になります。

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新NISAの仕組みや始め方についてくわしく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。